Hay un stock edificable potencial; pero son suelos sin desarrollar desde hace 20 años, por algo será
Críticas contundentes al marco normativo vigente y propuestas viables para el futuro ocupan buena parte del debate. Promotores y expertos se han movido entre dos ideas: entender la crisis de la vivienda y exponer recetas realistas para el corto, medio y largo plazo. A lo largo de las intervenciones se ofrecieron no solo diagnósticos, sino también ideas prácticas que buscan acelerar soluciones sin sacrificar la calidad ni la sostenibilidad.
El Foro Inmobiliario, organizado por INFORMACIÓN junto a TM Grupo Inmobiliario, ahondó en cuáles son los «Obstáculos y problemas reales» de la vivienda a través de cuatro voces expertas como Rafael Ballester, socio director del despacho Pérez Segura Asociados; María José Rocamora, CEO de Alicante Urbana; Pedro Soliveres, presidente de Provia y director general del Grupo Vapf y Cristóbal Ruiz, director general de TM Grupo Inmobiliario.
El Foro Inmobiliario, organizado por INFORMACIÓN junto a TM Grupo Inmobiliario, analizó con detalle los obstáculos y problemas reales de la vivienda. Cuatro voces expertas —Rafael Ballester, socio director de Pérez Segura Asociados; María José Rocamora, CEO de Alicante Urbana; Pedro Soliveres, presidente de Provia y director general del Grupo Vapf; y Cristóbal Ruiz, director general de TM Grupo Inmobiliario— ofrecieron visiones complementarias sobre la coyuntura actual y las posibles rutas de acción.
La intervención inicial estuvo a cargo de Rocamora, quien, además de señalar la escasez de suelo, subrayó como motivos dolorosos la eterna demora de los procesos, la rigidez de las normas locales y la escasez de mano de obra. Según ella, las promociones de vivienda llevan entre 9 y 10 años en promedio, y en cualquier caso nunca menos de tres años. Estas cifras revelan un cuello de botella estructural que retrasa la llegada de hogares y agrava la crisis habitacional.
La intervención inicial estuvo a cargo de Rocamora, quien, además de señalar la escasez de suelo, subrayó como motivos dolorosos la eterna demora de los procesos, la rigidez de las normas locales y la escasez de mano de obra. «Las promociones de vivienda tardan una media de 9 o 10 años. En cualquier caso, nunca menos de tres años», concretó.
Ballester aportó un marco diferente al enfoque predominante y citó estudios, como el presentado en el Foro Mediterráneo, que desmienten algunos mitos. En términos cuantitativos, hay existencias potenciales de suelo edificable; sin embargo, en lo cualitativo muchos de esos suelos siguen sin desarrollar desde hace más de dos décadas. El abogado urbanista se refería también a la preocupación expresada por Cristóbal Ruiz sobre suelos muertos: terrenos ubicados en lugares poco atractivos para el desarrollo o que nunca resultarán rentables para los inversores. Además, se destacó que hay promotores que han, durante años, secuestrado suelo sin cumplir su obligación de desarrollarlo, y la administración no se atreve a intervenir ante posibles complejidades jurídicas. En conjunto, estas dinámicas se producen en medio de una emergencia habitacional que requiere respuestas rápidas y firmes.
Ballester aportó un marco diferente al enfoque predominante y citó estudios, como el presentado en el Foro Mediterráneo, que desmienten algunos mitos. En lo cuantitativo, hay stock potencial edificable; pero en lo cualitativo, muchos de esos suelos permanecen sin desarrollar desde hace 20 años. El abogado urbanista se refería así a la denuncia que hizo también Cristóbal Ruiz, sobre la existencia de «suelos muertos» en lo que se refiere a todos aquellos públicos que difícilmente o nunca interesarán a la ciudadanía por su ubicación u otros aspectos y a aquellos «agentes urbanizadores que han secuestrado suelo, los cuales llevan años sin cumplir su obligación de desarrollarlo y la administración no se los quita por temor a los problemas jurídicos derivados». Así, la primera conclusión conjunta es que todo esto sucede mientras «vivimos una situación de emergencia habitacional», enfatizó el socio del despacho urbanístico.
A la suma de lo anteriormente dicho, Soliveres incorporó la confusión existente entre «vivienda social y asequible. Si las confundimos nos van a llevar a políticas equivocadas». Mientras que la primera es para familias en situación de vulnerabilidad, la segunda es una cuestión de que «hace falta suelo, pero donde hay demanda», llegando a apuntar la necesidad de que fuera barato o gratis.
A la suma de lo anteriormente dicho, Soliveres incorporó la confusión existente entre «vivienda social y asequible. Si las confundimos nos van a llevar a políticas equivocadas». Mientras que la primera es para familias en situación de vulnerabilidad, la segunda es una cuestión de que «hace falta suelo, pero donde hay demanda», llegando a apuntar la necesidad de que fuera barato o gratis.
Hay un stock edificable potencial; pero son suelos sin desarrollar desde hace 20 años, por algo será
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Una cifra imposible
Los ponentes se hicieron eco del informe del Banco de España publicado en INFORMACIÓN que marca que la provincia de Alicante tiene un déficit de al menos 35.000 nuevos hogares y, atendiendo al actual contexto y leyes, aseguraron que es imposible construir esa cantidad en un año. «Si no hay rentabilidad o sostenibilidad económica, no se va a construir», concluyeron.
Los ponentes se hicieron eco del informe del Banco de España publicado en INFORMACIÓN que marca que la provincia de Alicante tiene un déficit de al menos 35.000 nuevos hogares y, atendiendo al actual contexto y leyes, aseguraron que es imposible construir esa cantidad en un año. «Si no hay rentabilidad o sostenibilidad económica, no se va a construir», concluyeron.
Este hecho abrió otro de los obstáculos para el sector: la financiación y los costes. Soliveres reconoció que se ha mejorado el acceso a la financiación por parte de las entidades bancarias y se citaron las facilidades que ahora está dando el ICO y el IVF; sin embargo, Rocamora recordó que los bancos siguen operando como siempre en este sentido y ligan promociones a la oportunidad de fidelizar clientes. «Hemos tardado 12 años en actualizar el precio del módulo de la vivienda protegida», expuso la CEO de Alicante Urbana y la «fiscalidad indirecta se ha incrementado un 15 % (tasas, los actos jurídicos e ICIO y más), ¿por qué no rebajarla?».
Este hecho abrió otro de los obstáculos para el sector: la financiación y los costes. Soliveres reconoció que se ha mejorado el acceso a la financiación por parte de las entidades bancarias y se citaron las facilidades que ahora está dando el ICO y el IVF; sin embargo, Rocamora recordó que los bancos siguen operando como siempre en este sentido y ligan promociones a la oportunidad de fidelizar clientes. «Hemos tardado 12 años en actualizar el precio del módulo de la vivienda protegida», expuso la CEO de Alicante Urbana y la «fiscalidad indirecta se ha incrementado un 15 % (tasas, los actos jurídicos e ICIO y más), ¿por qué no rebajarla?».
Hay que impulsar una política de vivienda que conlleve inversión. Hace falta voluntad política
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La lista de contras es más extensa, pero los promotores son conscientes de que el momento exige proposición. «Hay que impulsar una política de vivienda que conlleve inversión», aseveró Ruiz. «Hace falta voluntad política, aunque las decisiones no sean populares», añadió. También habló sobre opciones como el aumento de la edificabilidad. Lo cierto es que el actual sistema penaliza la promoción de obra nueva y ha dejado las ayudas condicionadas exclusivamente a los alquileres. En esta línea, Ballester y Soliveres expusieron datos que evidenciaban que el crecimiento se había dado, cuando el Estado en los años 90 aplicaba medidas como la deducción en la renta y otros estímulos que se pueden incorporar en los presupuestos.