Hasta hace poco, cualquier propietario podía convertir su vivienda en un piso turístico siempre que obtuviera la correspondiente licencia turística autonómica o local. Pero eso ha cambiado: desde el 3 de abril de 2025, la actividad de alquiler turístico está prohibida de forma predeterminada en todas las comunidades de vecinos. Y solo podrá autorizarse mediante un acuerdo específico en junta.
Se trata de una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga ahora a las comunidades de propietarios el control legal sobre esta actividad. La clave está en el nuevo artículo 17.12, que ha modificado por completo el marco legal anterior sobre los pisos turísticos.
¿Qué dice la nueva ley sobre los pisos turísticos?
El nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontalestablece lo siguiente:
“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad (…) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Esto significa que, a partir de ahora, ningún propietario podrá alquilar su vivienda con fines turísticos sin el respaldo previo de su comunidad. La prohibición es general, y solo un acuerdo expreso por mayoría cualificada puede levantarla.
El cambio clave: antes se prohibía por acuerdo, ahora se autoriza por acuerdo
- Antes del 3 de abril de 2025, el alquiler turístico estaba permitido salvo que la comunidad lo prohibiera mediante acuerdo en junta.
- Desde el 3 de abril de 2025, el alquiler turístico está prohibido salvo que la comunidad lo autorice expresamente con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios y cuotas. La carga de la prueba se invierte: ya no hay que prohibir, hay que autorizar.
¿Y si ya existía la actividad turística en algún piso?
La reforma no tiene efectos retroactivos. Esto significa que los propietarios que ya ejercían legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025, y estaban registrados conforme a la normativa turística, pueden seguir haciéndolo. Así lo recoge la disposición adicional segunda de la ley.
Sin embargo, la comunidad puede acordar, también por mayoría de 3/5, un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para esas viviendas, como compensación por el mayor uso de zonas comunes.
¿Qué papel juegan los estatutos de una comunidad de vecinos?
Los estatutos de la comunidad o el título constitutivo son fundamentales. Si en ellos ya consta una cláusula que prohíbe expresamente el uso turístico o cualquier actividad comercial, esta prohibición se mantiene y es plenamente ejecutable, según ha confirmado el Tribunal Supremo en sentencias de 2023 y 2024.
Además, si se modifica el régimen de uso a través de los estatutos, la comunidad puede ordenar el cese inmediato de la actividad, incluso sin necesidad de nuevas votaciones.
¿Y si un propietario ignora la norma y alquila su vivienda sin autorización?
En ese caso, la comunidad está legitimada para exigir el cese de la actividad. El presidente, cualquier propietario o incluso un ocupante afectado puede iniciar el procedimiento, y si el infractor persiste, la comunidad puede acudir a los tribunales con base legal sólida.
Además de la aprobación de la comunidad… ¿hace falta algo más para alquilar una vivienda para uso turístico?
No. Aunque la comunidad autorice la actividad, el propietario sigue necesitando obtener la licencia turística correspondiente según la normativa autonómica o municipal. Este permiso administrativo es necesario pero no suficiente: sin la autorización comunitaria, la actividad no puede iniciarse.
Source: Informacion
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