If you are going to sell a rustic farm, your neighbors may have the right to purchase before someone else.

Vender una finca rústica no es tan sencillo como firmar ante notario y entregar las llaves. En muchos casos, quienes tienen fincas colindantes pueden tener un derecho preferente de compra, lo que significa que pueden igualar el precio acordado con el comprador y quedarse con la propiedad.

Este sistema se llama derecho de tanteo y retracto, y está recogido en la ley. Sirve para que las fincas rústicas no se dividan en parcelas cada vez más pequeñas y así ayudar a que las explotaciones agrarias se mantengan o crezcan.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto entre colindantes?

Cuando se va a vender una finca rústica, los propietarios de fincas colindantes tienen prioridad legal para adquirirla, siempre que cumplan ciertos requisitos.

• Derecho de tanteo: permite al colindante comprar la finca en las mismas condiciones pactadas con un tercero antes de que se cierre la venta. Para ello, debe ser notificado previamente.
• Derecho de retracto: si no se le notificó la venta antes de firmarse, el colindante puede ejercer este derecho después de que se haya producido la venta, durante un plazo determinado, y quedarse con la finca por el mismo precio.

Esto se aplica cuando:

• Las fincas colindantes están destinadas a explotación agraria.
• La finca vendida no supera una hectárea en regadío o tres hectáreas en secano (según lo regulado por ley).
• El comprador no es otro colindante que también cumpla con los requisitos.

¿Qué pasa si no se respeta este derecho?

Si el vendedor no informa a los colindantes de la venta o no respeta los plazos establecidos, el comprador puede perder la finca, ya que el colindante puede reclamar su derecho de retracto ante notario o vía judicial.

Por eso, en muchas notarías se exige acreditar que se ha ofrecido la finca previamente a los colindantes o que no existe colindante con derecho preferente. En caso contrario, se corre el riesgo de que la operación quede anulada o haya que devolver la propiedad.

Imaginemos que alguien vende una finca rústica de 2 hectáreas a un comprador externo, sin informar a los colindantes. Si uno de ellos cumple los requisitos legales y está interesado, podrá reclamar su derecho de retracto en los 60 días siguientes a enterarse de la venta, igualar el precio pagado y quedarse con la finca.

Este escenario, aunque poco conocido, es más común de lo que parece, sobre todo en zonas rurales donde las explotaciones agrarias están divididas entre vecinos de generaciones.

¿Cómo se protege el comprador?

Para evitar sorpresas, el comprador debe asegurarse de que:

• Se ha cumplido con la notificación formal a colindantes con derecho de tanteo.
• Ha transcurrido el plazo legal sin que ninguno lo haya ejercido.
• Se incluye una cláusula en la escritura notarial que recoja estas condiciones.

El derecho preferente de compra entre colindantes en fincas rústicas es una figura legal que puede alterar o frenar una compraventa si no se gestiona correctamente. Tanto compradores como vendedores deben conocer estos detalles y contar con asesoramiento jurídico y notarial especializado para no llevarse sorpresas desagradables después de firmar.