Eight questions and answers about how to buy housing to the club work

El fenómeno de la compraventa de viviendas okupadas prolifera en España y en concreto despunta en Barcelona, según refleja un estudio elaborado por Idealista, que en el tercer trimestre de 2024 detectó 723 anuncios de pisos en esta situación en la ciudad. Suponían el 3,5% de la oferta local, mientras que alcanzaban el 7,6% en el conjunto de la provincia. Como explica hoy este diario, propietarios que no saben cómo desencallar una okupación o no pueden afrontar el proceso judicial aceptan vender los inmuebles entre un 30 y un 60% por debajo del precio de mercado. El auge de este submercado ha generado un negocio para algunos inversores especializados y okupas que condicionan su marcha a cifras a partir de 3.000 euros. Tras una discreta desocupación pagada bajo mano, la vivienda se reforma y revende con un importante margen de beneficio.

Estas operaciones, no obstante, están plagadas de áreas grises jurídicamente. ¿Cómo se tasa un inmueble que no se puede visitar? ¿Cómo prosigue la vía judicial? ¿Alguna ley específica a la vista? Estas son algunas de preguntas y respuestas clave para entender cómo funcionan estas transacciones, elaboradas con la colaboración de la abogada especializada Rosa M. Peris Vidal, Asesora Jurídica de la Presidència de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

¿Cómo se localiza la oferta de estas viviendas?

Aparecen publicadas en los grandes portales inmobiliarias. Son fáciles de encontrar porque siempre son las viviendas con los precios más asequibles de cada zona. Portales como Idealista incluso cuentan con un filtro específico de búsqueda para seleccionarlas, aunque no todas las entidades y agencias que las ofertan usan la nueva etiqueta. En la actualidad en Barcelona hay pisos de este tipo a partir de 45.000 euros y de hasta 350.000 euros, salvo alguna excepción de mayor precio. Los barrios periféricos de la ciudad y los municipios del área metropolitana concentran la mayor parte de la oferta, pero también existe en pleno centro de la capital catalana. Las agencias que las comercializan aplican comisiones comparables a las de una venta normal, o establecen un mínimo fijo si el precio es muy bajo.

¿Qué implica vender una vivienda ocupada?

Es perfectamente legal la transmisión de una vivienda ocupada. Hay que tener en cuenta que el comprador de un inmueble ocupado se subrogará en todos los derechos y obligaciones de que disponga la parte vendedora. La situación de ocupación ilegal deberá de constar en la escritura pública de compraventa y requerirá el consentimiento de la parte compradora. Se entiende por ocupación ilegal que los ocupantes no dispongan de justo título para ocuparla, es decir, no tengan a su nombre un contrato de arrendamiento ni una autorización expresa del propietario.

Además, se deberá especificar quién se hace cargo, caso de existir, de los posibles desperfectos ocultos de la vivienda, ya que ninguna de las dos partes puede acceder a la vivienda: la parte vendedora no dispone de la posesión legal de la vivienda y la parte compradora no puede inspeccionar la misma.

¿Cuáles son los principales riesgos y problemas de estas compras?

El calendario de la operación es incierto. Los inversores que descartan o no logran alcanzar un acuerdo rápido con los okupas a cambio de una compensación económica o alternativa de alojamiento, deben encaminarse al procedimiento legal ordinario de desokupación. Puede ser largo y costoso, motivo por el cual no puede predecirse cuándo tendrá el nuevo propietario la posesión legal del inmueble.

Los costes también son inciertos. Mientras dure el paso por tribunales, el nuevo propietario deberá de hacer frente igualmente a los gastos de la comunidad, derramas ordinarias y extraordinarias, pago de tasas, impuestos y demás. Cuando el nuevo propietario obtenga definitivamente la posesión legal de la vivienda, deberá de asumir también las reparaciones por los desperfectos existentes en los distintos elementos de la vivienda o la reforma.

¿Cómo se financian las compras de pisos ocupados?

Debido a la situación particular de este tipo de viviendas, puede ser muy complicado obtener financiación ajena para adquirirla. La parte vendedora ha de tomar conciencia de que el importe de la vivienda a transmitir estará claramente por debajo de una vivienda libre similar. En muchos casos ronda el 50% del valor de mercado, por los riesgos legales que pueden surgir para la parte adquirente.

Las entidades bancarias son reticentes a otorgar un préstamo hipotecario al posible comprador. No obstante, si finalmente lo concede, hay que tener en cuenta que la entidad financiera procederá a analizar detenidamente el riesgo que implica ese inmueble, puesto que no podrá visitarlo para efectuar una tasación real. Pueden exigir garantías adicionales o una cantidad de dinero más elevada como entrada, para que quede menos porcentaje a pagar a plazos. Y es posible que aplique tipos de interés más altos por mayor riesgo con respecto a otras operaciones. Por todo ello, lo habitual es que se trate de compras al contado por parte de inversores especializados.

¿Se puede subrogar un procedimiento legal de desahucio en curso?

Sí, se puede mediante la figura jurídica de la sucesión procesal, que permite que una persona o una entidad asuma la posición de otra en un procedimiento judicial que se encuentre en curso. A estos efectos, el artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que cuando en un proceso judicial en curso se produzca la transmisión del objeto del proceso (en este caso, la transmisión del bien inmueble), el adquirente, siempre que lo acredite debidamente, podrá solicitar que se le tenga como parte en la misma posición que ocupaba el vendedor. De este modo, el comprador podrá continuar el proceso de desahucio en la misma posición y derechos que los que ya detentaba el vendedor.

¿Y si es el nuevo propietario quién inicia un desahucio por vía judicial?

El Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, ha prorrogado de nuevo la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el día 31 de diciembre de 2025. También se aplica a aquellos procesos judiciales porokupaciones ilegales de inmuebles, siempre y cuando el arrendador tenga la condición de gran tenedor. En aquellos otros supuestos en los que el arrendador no lo sea, si se produce una situación de vulnerabilidad residencial y económica con los ocupantes del inmueble, el procedimiento podrá ser suspendido entre dos y cuatro meses, en función de si el arrendador es persona física o jurídica.

No obstante, dependerá de cada caso en concreto, de si existe o no oposición a la demanda o de si los ocupantes recurren o alegan vulnerabilidad económica. Actualmente, con el colapso judicial existente en los tribunales de justicia, este tipo de procedimientos puede durar perfectamente 24 meses o más. 

Si el piso ya estaba ocupado al comprarlo, ¿hay que ir por la vía penal o civil?

Resulta necesario examinar el caso concreto y las circunstancias. La legislación española “adolece de procedimientos rápidos y garantistas para los propietarios, como sí ocurre en otros países”, señala Peris. En este sentido, y desde el punto de vista penal, habría que centrarse en el delito de usurpación, que es aquel en el que una persona ocupa un inmueble que no constituye la vivienda habitual de los propietarios. A partir del día 3 de abril de 2025 entrará en vigor la ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que ha modificado el procedimiento para que la instrucción de este tipo de delitos se efectúe por una vía más rápida. No obstante, dado el ‘atasco’ en los Juzgados, la vía rápida puede dilatarse cuatro meses o más, precisa.

Desde el punto de vista civil, la Ley 5/2018, de 11 de junio, conocida coloquialmente como el ‘desahucio exprés’, se planteó para dar una respuesta eficaz a las okupaciones ilegales de viviendas, pero no ha dado los resultados esperados porque si el okupa presenta ante el juzgado un contrato falso que lo legitime para ocupar la vivienda –lo que es común, afirma–, se debe de celebrar la vista del juicio y, por tanto, la respuesta puede dilatarse muchos meses. Si en el momento de solicitar la ejecución de la sentencia los ocupantes acreditan que son vulnerables económicamente, el procedimiento se prolongará.

¿El vendedor debe de estar al corriente de gastos comunitarios y derramas?

Sí. Siempre. El Libro V del Código Civil de Catalunya determina que los elementos privativos de una comunidad –los diferentes departamentos de los que está integrado el inmueble– están afectados, con carácter real y responden del pago de los importes que adeudan sus titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios y por el fondo de reserva, que corresponden a la parte vencida del año en curso y a los 4 años inmediatamente anteriores, contados desde el día 1 de enero hasta el 31 de diciembre de cada año. Ello implica que si el comprador no exige que el vendedor aporte, en el momento de celebrarse la compraventa del bien inmueble, un certificado de las deudas con la comunidad que acredite que está al corriente de pago, responderá la vivienda de los gastos adeudados. Y todo ello sin perjuicio de que la parte adquirente pueda reclamar al vendedor el pago de la deuda hasta el momento de la adquisición del bien.

¿Hay cambios judiciales a la vista que pueden afectar a estas operaciones?

La abogada especializada señala que se están gestionando distintas iniciativas en el terreno judicial relativas a ocupaciones, ante lo que considera una “desprotección legislativa de la propiedad”. Recientemente, los magistrados de las secciones penales de la Audiencia de Barcelona han acordado que los propietarios de las viviendas ocupadas ilegalmente sean exculpados del delito de coacciones si cortan los suministros de la vivienda, a diferencia de lo que sucedía hasta ahora.

Otros magistrados, como los de la Audiencia Provincial de Girona, han acordado avalar el desalojo policial sin necesidad de autorización judicial cuando este se realiza durante las primeras 24 horas. Y este marzo se ha presentado ante el Congreso de los Diputados una proposición de Ley a fin de permitir el lanzamiento de los ocupantes ilegales en un plazo de 48 horas, en el supuesto de que no presenten un título o contrato válido. No obstante, no se ha legislado nada nuevo hasta el momento.