What is the index for limiting residential rentals in high-priced areas?

El índice que el ministerio de Vivienda aplicará en las denominadas zonas tensionadas, es decir, aquellas en los que los precios de compra y alquiler están disparados definidos en la ley de vivienda, se basa en un rango con un mínimo y un máximo en función de la zona y las características de la residencia. Esta metodología choca con la que defiende la Generalitat, que gobierna la única comunidad que, por ahora, pretende aplicar topes al alquiler en 140 municipios, entre ellos Barcelona. La ‘consellera’ de Territori, Ester Capella, tras intentar llegar a un acuerdo con la titular de Vivienda, Isabel Rodríguez, concluyó que el sistema por el que opta el Ejecutivo central, sin aceptar superponer el modelo catalán y que entrará en vigor en 10 días, impedirá que bajen los precios. El Ejecutivo central, por su parte, afirma que los topes harán que los precios en las zonas elegidas bajen incluso en torno a la mitad en ciudades como Barcelona, ya que la Generalitat es la única autonomía que ha anunciado que pondrá ya en marcha el sistema.

¿A partir de qué datos se elabora?

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El índice creado por el ministerio se basa en los precios de la vivienda a partir de datos facilitados esencialmente por la Agencia Tributaria, el Catastro, Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los registradores de la propiedad. En total son 2,5 millones. La Generalitat, por su parte, basa su sistema en los datos recogidos de las fianzas por alquileres en el Incasòl o las cámaras de la propiedad. En todo caso, los 140 municipios en los que hay áreas tensionados, decididos por el Govern, se mantienen, pero con el sistema establecido por el Ejecutivo central.

¿Cómo funciona?

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El índice del ministerio de Vivienda establece un rango máximo y uno mínimo en una zona en base a las características de la vivienda. No es igual si tiene párking, un ascensor o si está reformado. Este elemento determinará si el precio del alquiler o la venta es o no especulativo. Quedan cubiertas las viviendas en zonas tensionadas con una superficie entre 30 y 150 metros cuadrados y se excluyen los pisos nuevos o los que han sido objeto de rehabilitación integral en los últimos cinco años. El índice se revisará anualmente. El Ministerio destaca que sus referencias estarán muy por debajo de los precios que figuran en los portales. Y ponen algún ejemplo como una vivienda en la calle València de Barcelona, en pleno Eixample, que sale anunciada en un portal a 1.600 euros al mes, mientras que el sistema diseñado por el ministerio le pone un tope de 984 euros. Y otra en la calle de Madrazo, que en un portal se publicita a 1.172 euros y el índice lo rebaja a 847.

¿Qué se considera zona tensionada?

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Para declarar una zona tensionada por parte de una comunidad autónoma, la ley de vivienda establece que debe cumplirse al menos una de esta dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPCde la comunidad autónoma correspondiente. La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que se mantengan las circunstancias que motivaron tal declaración.

¿Qué proponía la Generalitat?

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La Conselleria de Territori propuso superponer su modelo al del ministerio de Vivienda para evitar los líos por la coexistencia de dos índices distintos. La idea era que sin el índice catalán, basado en un precio fijo, se situara entre el rango inferior y el superior del índice estatal, fuera el autonómico el que se utilizara. Por ejemplo, si el rango estatal es de 900 a 1.200 euros y el tope catalán fueran 910, fuera este último el que se empleara. Y en el caso de que esta referencia se situara fuera del rango estatal “se aplicara el rango superior o inferior estatal en función de cuál de estos estuviera más próximo al índice catalán”, según fuentes de Territori. El Govern alega que su modelo ha funcionado hasta ahora y que se han considerado un primer conjunto de 2.500 muestras y un segundo de 23.000. Ahora se aplicará en los 140 municipios elegidos pero con los criterios del Gobierno central. La Generalitat opina que el sistema del ministerio, con un rango inferior y uno superior en lugar de una referencia de precio puede suponer para dos viviendas en un mismo sitio y características distintas diferencias “en muchos supuestos que superan el 45%”. 

¿Qué efectos tiene el índice y a partir de cuándo se aplicará?

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Para los pequeños propietarios de inmuebles, el índice del ministerio es de carácter informativo. Si es un gran propietario (titular de 5 a 10 viviendas, en función de la comunidad autónoma, el índice es de obligado cumplimiento en las zonas tensionadas. Esta regulación afectará también a los inmuebles que lleven vacíos fuera dle mercado de alquiler o venta durante cinco años. El ministerio de Vivienda ha colgado el índice para consultar en su web. En todo caso deberá pasar por un periodo de 10 días hábiles de información pública, para blindar la seguridad jurídica, y no se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) hasta el 12 de marzo. Y, por tanto, en caso e que se cumplan estos plazos, entraría en vigor al día siguiente, el 13 de marzo.